Mijn favorieten

Wanneer moet ik een gebrek melden bij verkoop van mijn huis?

De wet verplicht de verkoper een onroerende zaak aan de koper te leveren die aan de overeenkomst beantwoord. Het zogenoemde conformiteitsbeginsel. Daarvan is sprake indien de geleverde onroerende zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. 
 

Beantwoordt de geleverde onroerende zaak niet aan de overeenkomst dan is er sprake van non-conformiteit. Indien er bij de verkoop gebruik is gemaakt van de NVM-koopakte dan is er sprake van non-conformiteit indien een gebrek het normale gebruik als woonhuis belemmert, tenzij het gebrek aan koper kenbaar was op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. 

Maar wanneer moet de koper een gebrek melden? Allereerst zullen wij deze vraag beantwoorden aan de hand van het Burgerlijk Wetboek. Vervolgens zullen wij deze vraag beantwoorden aan de hand van de NVM-koopakte. Tot slot wordt het arrest Pouw/ Visser (HR 29 juni 2007, NJ 2008, 606) summier besproken.
 

Artikel 7:23 lid 1 Burgerlijk Wetboek


Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper het gebrek binnen bekwame tijd aan zijn verkoper moet melden nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Bij een consumentenkoop moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden, waarbij een kennisgeving binnen een termijn van twee maandenna ontdekking tijdig is. De verkoop van een woning is echter geen consumentenkoop. Toch werd in de lagere rechtspraak tot medio 2007 eveneens bij de koop van een onroerende zaak veelal een vaste termijn van twee maanden gehanteerd. In het arrest Pouw/ Visser heeft de Hoge Raad daarin verandering gebracht. 

De Hoge Raad overwoog in het arrest Pouw/ Visser: "In het geval van een niet-consumentenkoop dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt." 

Volgens de Hoge Raad heeft de koper een gebrek ontdekt indien, na eventueel onderzoek, met voldoende zekerheid ervan kan (c.q. moet) worden uitgegaan dat er sprake is van non-conformiteit. Ook indien de koper een gebrek had behoren te ontdekken vangt de termijn aan. Met had behoren te ontdekken legt de wet de koper een onderzoeksplicht op. De koper dient onderzoek te verrichten om vast te stellen of de aan hem geleverde woning beantwoordt aan de koopovereenkomst. Deze onderzoeksplicht ligt dus na de levering bij de koper. 

Met betrekking tot de onderzoeksplicht van de koper na de levering overwoog de Hoge Raad in het arrest Pouw/ Visser: "Onder omstandigheden kan voor de beantwoording van de vraag of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, een onderzoek door een deskundige nodig zijn. In beginsel mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen. Wanneer echter mag worden verwacht dat met het onderzoek langere tijd is gemoeid, of zulks tijdens de loop daarvan blijkt, volgt uit de strekking van artikel 7:23 lid 1 BW dat de koper aan zijn wederpartij onverwijld kennis dient te geven van dat onderzoek en de verwachte duur daarvan." 

De koper heeft dus zowel een onderzoeksplicht voor als na de levering: de koper moet voorafgaand aan de koop onderzoek verrichten naar de eigenschappen van de woning. Na de levering dient de koper te onderzoeken of de afgeleverde woning aan de overeenkomst beantwoordt. 
 

NVM-koopakte


Uit artikel 7:23 lid 1 BW blijkt dat de onderzoeksplicht na de levering ontbreekt indien: 
- de verkoper een garantie aan de koper heeft verstrekt (zie artikel 5.3 NVM-koopakte); 
- de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden; 

In bovenstaande gevallen vangt de klachttermijn aan wanneer de koper non-conformiteit ontdekt. Het is niet relevant wanneer de koper non-conformiteit redelijkerwijs ‘had behoren te ontdekken’. 

In de NVM-koopakte wordt door de verkoper gegarandeerd dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijk eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens artikel 7:23 lid 1 BW geldt de onderzoeksplicht niet als er een garantie door de verkoper is afgegeven. De klachttermijn vangt dus aan op het moment dat de koper een gebrek dat het normale gebruik belemmert ontdekt. Binnen bekwame tijd moet hij het gebrek melden bij de verkoper. De verkoper kan bij het afgeven van een garantie niet met succes aanvoeren dat de klachttermijn al eerder aanvang heeft genomen omdat de koper het gebrek eerder ‘had behoren te ontdekken’. Het ‘had behoren te ontdekken’ gaat niet op bij een garantiebepaling. 

Indien de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden is het evenmin relevant of de koper een gebrek ‘had behoren te ontdekken’. De verkoper heeft zijn mededelingsplicht geschonden indien hij het gebrek kende of behoorde te kennen doch die niet heeft meegedeeld. 
 

Arrest Pouw/ Visser


In het arrest Pouw/Visser had Visser in mei 2000 zijn woning aan Pouw verkocht en op 1 december 2000 aan hem geleverd. Eind juni 2001 bleek dat de verf van het houten topschot aan de westzijde van het huis begon te bollen. Het topschot is vervolgens kaal gemaakt. Vervolgens bleek dat het topschot inclusief de kozijnen van de ramen, windveren en het achterliggende regelwerk door schimmel en houtrot te zijn aangetast. Een bouwkundig adviesbureau heeft op 26 september 2001 een bouwkundig onderzoeksrapport opgesteld. Vervolgens heeft de koper Pouw de verkoper Visser aansprakelijk gesteld. 

De Hoge Raad vond dat Pouw eind september 2001 pas voldoende mate van zekerheid had dat er sprake was van non-conformiteit. Weliswaar had Pouw in juni 2001 aan de ‘uiterlijke verschijnselen’ gezien dat er gebreken waren, maar hij mocht in redelijkheid aannemen dat hij zonder nader onderzoek door een deskundige de aard, de ernst en de oorzaak van deze gebreken niet kon vaststellen of met voldoende precisie aan de verkoper kon melden.

 

Conclusie

 

In beginsel dient de koper na de levering te onderzoeken of er sprake is van conformiteit. Is daar een onderzoek voor noodzakelijk dan kan de koper in beginsel de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen. Wanneer echter mag worden verwacht dat met het onderzoek langere tijd is gemoeid, of zulks tijdens de loop daarvan blijkt, dan dient de koper de verkoper in kennis te stellen van het onderzoek en de verwachte duur daarvan.

Wordt er bij de verkoop gebruik gemaakt van de NVM-koopakte dan garandeert de verkoper het normaal gebruik als woonhuis. Er geldt dan geen onderzoeksplicht voor de koper na de levering. De klachttermijn vangt aan op het moment dat de koper een gebrek dat het normale gebruik belemmert ontdekt. Binnen ‘bekwame tijd’ moet hij het gebrek melden bij de verkoper.

 

Bij de verkoop van een woning dient de vraag of de kennisgeving van een gebrek binnen ‘bekwame tijd’ is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. 
 

 

bron: NVM portaal
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring