De tuin van de buurman gebruiken?

Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Als eigenaar van een stuk grond heb je dan ook in beginsel het recht om vrij van een zaak gebruik te maken. Ook kan de eigenaar van een stuk grond in beginsel anderen belemmeren van zijn zaak gebruik te maken. Als een eigenaar van een stuk grond dus niet wil dat zijn buurman gebruik van zijn grond maakt, dan kan hij zich hiertegen verzetten. Het is dus (vanzelfsprekend) niet toegestaan om zonder toestemming gebruik te maken van de tuin van de buurman. 

Erfdienstbaarheden
Het kan echter wel zo zijn dat er een recht verkregen wordt om het stuk grond te gebruiken. Een dergelijk recht noem je een erfdienstbaarheid. Erfdienstbaarheden kunnen op twee manieren ontstaan, via een akte opgericht en gevestigd door een notaris of door verjaring. 

Verjaring
Indien je gedurende een lange tijd het bezit hebt van de zaak van een ander, heeft de wetgever het onwenselijk gevonden dat de feitelijke situatie af zou blijven wijken van de juridische situatie. Indien je dus – zonder hiervoor toestemming te hebben gekregen – gebruik maakt van een stuk tuin van de buurman, dan kan je na verloop van een bepaalde periode een erfdienstbaarheid verkrijgen. Hiervoor bestaan twee mogelijke verjaringstermijnen. Een bezitter te goeder trouw verkrijgt uit dien hoofde de erfdienstbaarheid door onafgebroken bezit van 10 jaar. Is de bezitter niet te goeder trouw, dan kan de erfdienstbaarheid worden verkregen door verloop van 20 jaar. Maar wanneer is er nu sprake van ‘goeder trouw’?

Te goeder trouw?
Om te beginnen is op deze plek de vaststelling op zijn plaats dat (zoals ook hiervoor genoemd) iemand die een persoonlijk recht heeft om gebruik te maken van een zaak geen bezitter is. Deze houdt immers een goed voor een ander, en is dus houder; geen bezitter. Een bezitter is te goeder trouw indien hij zich “als rechthebbende beschouwde en zich redelijkerwijs ook zo mocht beschouwen”. Doordat erfdienstbaarheden in Nederland raadpleegbaar zijn in het openbaar register, zal het verweer “ik heb het niet geweten” niet leiden tot de aanwezigheid van goede trouw. 

Wanneer kan er dan wel sprake zijn van bezit te goeder trouw? Het recht van erfdienstbaarheid ontstaat pas bij inschrijving in de openbare registers. Hier kan slechts sprake van zijn indien het bezit beantwoordt aan een titel van rechtsverkrijging, die is ingeschreven in de openbare registers. Verjaring na 10 jaar zal dus het geval (kunnen) zijn, indien de vestigingstitel of de akte van vestiging een gebrek vertoont.

Bron: NVM