Mijn favorieten

Lekkage in de badkamer een verborgen gebrek?

Op 31 augustus 2005 wordt een woning aan koper overgedragen. Ongeveer 14 dagen na de overdracht constateert koper een lekkage in de badkamer. De badkamer is in 2000 gebouwd.
 
In opdracht van koper heeft een bedrijf een expertise verricht naar de lekkage, waarvan een rapportage is opgemaakt. In het rapport staat ondermeer vermeld dat de kitvoeg rondom het afvoerputje deels is onthecht met waterdoorlating tot gevolg. De kitvoeg ter plaatse van de douchevloer naar de douchewand is eveneens onthecht met waterdoorlating tot gevolg. 

Het rapport vermeldt dat de geconstateerde lekkages reeds geruime tijd aanwezig lijken te zijn en zeker niet recent zijn ontstaan. Het vermoeden wordt uitgesproken dat de lekkages zich meer dan een jaar voordoen. Het rapport vermeldt dat de lekkages zijn ontstaan omdat de constructie van de inloopdouche niet deugdelijk was gemaakt.

De lekkages zijn alleen te herstellen door de douche af te breken en opnieuw op te bouwen. De schade die samenhangt met het herstel van de douche wordt begroot op een bedrag van € 3.800,00 inclusief BTW. 

Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de geconstateerde schade. Verkoper wijst de aansprakelijkheid af. Koper legt de zaak voor aan de rechtbank Breda. 

Eis koper

Koper stelt dat verkoper niet conform het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft geleverd. Door de aanwezigheid van de lekkages in de badkamer bezit de woning niet de eigenschappen welke voor een normaal gebruik van een woning noodzakelijk zijn. Eveneens is koper van mening dat verkoper haar mededelingsplicht heeft geschonden door geen melding te maken van het gebrek. Koper wil dat verkoper de kosten van herstel voor haar rekening neemt. 

Verweer verkoper 
Verkoper voert aan dat zij nimmer een lekkage aan de douchecel heeft opgemerkt. Er kan dan ook geen sprake zijn van het schenden van de mededelingsplicht. Mocht er al sprake zijn van een (verborgen) gebrek ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst, dan komt dit voor rekening en risico van eisers nu zij de woning hebben aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de verkoop bevond. Volgens verkoper had koper kunnen volstaan met het afdichten van twee onthechte kitvoegen. Coulancehalve heeft verkoper aangeboden het kitwerk te herstellen, hetgeen door koper van de hand is gewezen.

Uitspraak rechtbank Breda 
De rechtbank is van oordeel dat als verkoper van deze lekkages op de hoogte zou zijn geweest hij koper van die gebreken op de hoogte had moeten stellen. Verkoper was echter niet op de hoogte van deze lekkages. Een schending van de mededelingsplicht is daarmee niet aan de orde. 

De rechtbank is voorts van oordeel dat verkoper onterecht het uitgangspunt hanteert dat de lekkages zijn te verhelpen door het vervangen van twee kitvoegen. In het expertiserapport wordt immers gesteld dat de douchecabine -ten gevolge van de lekkages- op zeer korte termijn een grondige renovatie dient te ondergaan. Ook de aannemer van verkoper heeft verklaard dat het opnieuw kitten geen optie was, omdat de kit direct weer los zou laten en opnieuw lekkage zou vertonen. 

Volgens de aannemer is de constructie van de inloopdouche niet deugdelijk gemaakt en was de lekkage niet anders te herstellen dan door de douche af te breken en opnieuw op te bouwen. De rechtbank is daarom van mening dat de doucheruimte niet normaal kon worden gebruikt gezien de ernst van de lekkages en de conclusies van de deskundige. Hiermee is niet voldaan aan het vereiste dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. 

Aangezien in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat verkoper garant staat voor een normaal gebruik van de woning, is deze tekortkoming aan verkoper toerekenbaar. Dit heeft tot gevolg dat verkoper in beginsel aansprakelijk is voor de schade die koper ten gevolge van de tekortkoming hebben geleden. De kantonrechter veroordeelt verkoper tot betaling van de herstelkosten. 

Conclusie 
Ook in deze uitspraak komt naar voren dat het normaal gebruik als woonhuis in artikel 5.3 van de koopovereenkomst door de kantonrechter als een garantie wordt aangemerkt. Dit heeft tot gevolg dat verkoper in beginsel aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren, tenzij de gebreken aan koper kenbaar zijn. Ook als verkoper niet op de hoogte is van gebreken die het normale gebruik belemmeren is zij gezien de garantie van artikel 5.3. aansprakelijk. 

De uitspraak is te vinden op rechtspraak.nl

bron: NVM juridische afdeling
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring